Fraude Inmobiliario

Se han presentado una gran cantidad de casos de fraude en la industria inmobiliaria. Por lo que debe saber que, si usted alguna vez es acusado de cometer un fraude inmobiliario, es posible que deba enfrentar un proceso penal. Una condena por este delito puede acarrear consecuencias severas, las cuales incluyen una pena privativa de libertad, multas, y el pago de una indemnización a las víctimas. Además, puede enfrentar medidas disciplinarias dependiendo de su profesión.

Sin embargo, podemos ayudarlo. Para lo cual, es necesario que contacte al bufete California Criminal Lawyer Group, ubicado en San Jose, California, ya que le brindaremos asesoría y representación legal durante todo el proceso judicial para ayudarlo a que obtenga un resultado favorable y evite las graves consecuencias que pueden derivar de una condena.

¿Cómo se define?

El valor de los inmuebles puede alentar a más de una persona a realizar actividades delictivas y aprovecharse ilegalmente de los negocios de bienes raíces. Por lo que, cuando ocurre un fraude inmobiliario, generalmente involucra una gran cantidad de dinero.

Asimismo, el fraude inmobiliario es uno de los varios tipos de fraudes consagrados en la ley de California, el cual es aquel que se comete en relación con las transacciones de bienes raíces y abarca varios hechos punibles fraudulentos.

De conformidad con la ley de California, el fraude se define como la realización de un acto que beneficia al perpetrador u otra persona, que consiste en ocultar intencionalmente ciertos hechos o tergiversados con el propósito de causarle un daño a otra persona o inducir a actuar de una forma que perjudica sus intereses.

El fraude inmobiliario generalmente es procesado conforme a disposiciones distintas. Otras formas de fraude inmobiliario se clasifican como infracciones civiles salvo que cumplan con ciertas condiciones que los convierten en delitos.

Algunas normas que regulan los distintos tipos de fraude inmobiliario, son las siguientes:

1. Normas de hurto mayor. Art. 487 PC. El fraude inmobiliario se considera una forma de comisión del hurto mediante falsas pretensiones. De conformidad con esta disposición, sus elementos son los siguientes:

• Dar declaraciones falsas de manera consciente e intencional para engañar al propietario de un inmueble o a un prestamista hipotecario.
• Tener la intención de persuadir a la víctima para que esta le conceda derechos de posesión o propiedad del inmueble o un préstamo.
• La víctima le concedió la posesión o propiedad mencionada debido a su declaración falsa.

La mayoría de los casos de fraude inmobiliario califican como hurto mayor debido a que el valor de la mayoría de las propiedades inmobiliarias excede los $950.

2. Fraude de ejecución hipotecaria. Art. 2945.4 del Código Civil. Se trata de una disposición específica que regula cualquier transacción fraudulenta relacionada con la ejecución hipotecaria. En el registro público constan todos los inmuebles que enfrentan una ejecución hipotecaria, brindando suficiente información que puede ser utilizada para defraudar al propietario. Asimismo, los perpetradores de este hecho punible suelen cometerse al ofrecerle ayuda a uno de estos propietarios para evitar la ejecución hipotecaria, o brindar asesoría a cambio del pago de una tarifa.

Sus elementos son los siguientes:

• Cobrar la tarifa antes de prestar el servicio ofrecido.
• Cobrar tarifas excesivas por el servicio.
• Tomar un bien o cualquier forma de garantía por el pago del servicio.
• Tomar dinero de un tercero.
• Tomar dinero de un tercero en relación con los servicios que debe prestar sin notificar al propietario.
• Hurtar un poder notarial del propietario, imposibilitando que alguien más actúe en su nombre en asuntos legales.
• Intentar convencer al propietario de firmar un contrato ilegal.

Puede ser acusado de hurto mayor y fraude de ejecución hipotecaria si los hechos satisfacen todos los elementos de ambos delitos. Asimismo, las formas en que puede ocurrir el fraude de ejecución hipotecaria, incluyen las siguientes:

• El dueño del inmueble transfiere su título de propiedad al perpetrador, el cual le ha prometido que podrá alquilar el bien o volver a comprarlo, pero el perpetrador posee todo el patrimonio de la vivienda y desaloja al propietario.
• Inducir al propietario a firmar la transferencia de la propiedad de su vivienda bajo el engaño de que está obteniendo una mejor oferta para proteger su vivienda. En este caso, el perpetrador entrega documentos en blanco bajo la promesa de llenarlos después, o presenta un documento con términos inelegibles o complejos que el propietario no entiende.
• Estafas de ejecución hipotecarias fantasmas, en las cuales el acusado finge ofrecer ayuda para evitar la ejecución de la hipoteca y se desaparece luego de la recepción del pago. En este caso, es posible que el propietario descubra la estafa cuando ya sea demasiado tarde para evitar dicha ejecución.

3. Desvío de renta Art. 890 Código Civil. También denominado “rent skimming” es un delito que consiste en realizar lo siguiente:

• Omisión intencional de pagar la hipoteca con los ingresos derivados del alquiler del inmueble del primer año.
• Reunir intencionalmente las ganancias derivadas del alquiler de un inmueble que no le pertenece o respecto del cual no tiene el derecho de recibir los ingresos del alquiler. Cabe destacar que la comisión de este hecho punible también puede justificar que se le imputen cargos por invasión de propiedad ajena.

Puede ser exonerado de los cargos por este hecho punible en los siguientes casos:

• Usted utilizó las ganancias del alquiler para pagar por gastos médicos necesarios e imprevistos de usted o de su familia.
• Usted le pagó a contratistas o proveedores con licencia para reparar los defectos relacionados con la habitabilidad del inmueble que pudieran hacerlo incurrir en una violación de la ley, siempre que no haya tenido otra fuente de ingresos.

Es importante destacar que si ha cometido este hecho punible en una sola ocasión, será juzgado en un tribunal civil. Pero si lo ha cometido más de una vez, puede enfrentar sanciones tanto civiles como penales.

4. Falsificación de documentos. Art. 115 PC. Esta disposición prohíbe el registro de escrituras o documentos inmobiliarios en el registro público, y es procesado conforme a las leyes de California que prohíben la falsificación.

Sus elementos son los siguientes:

• Entregar un documento falso para su archivo o registro en un registro público o pedir a otra persona que presente o registre el documento falsificado en cualquier registro público de California.
• Actuar a sabiendas de que el documento era falso o había sido modificado.
• La posibilidad de que el documento fuera archivado o registrado en el registro público si hubiese sido auténtico.

Un documento falso es aquel que cumple con las siguientes características:

• El gobierno tiene la facultad de actuar en relación a la información contenida en el documento.
• La información del documento afecta los derechos de un tercero, por lo cual la ley requiere que se registre en una oficina pública.

Usted puede ser acusado de diferentes tipos de fraude inmobiliario, incluyendo el fraude de ejecución hipotecaria y desvío de renta, según lo señalado anteriormente. También puede ser acusado de otros tipos de fraude inmobiliario, como los siguientes:

1. Cambio ilegal de propiedad. Se trata de una transacción de bienes raíces en la que un agente de bienes raíces, corredor de hipotecas o tasador de propiedades, compra un inmueble por debajo del valor del mercado, y la revende a un precio mayor al valor real. En estos casos, es posible que esta persona la haya comprado a un precio menor del valor del mercado debido a que la vivienda estaba en una condición deficiente o el propietario anterior debía venderla urgentemente debido a una ejecución hipotecaria.

Generalmente, el perpetrador involucra a otras personas, como a un tasador de bienes raíces, un testaferro, corredores o agentes de bienes raíces, corredores de hipotecas, u otras partes que faciliten intencionalmente la transacción.

Para llevar a cabo este acto delictivo, el acusado intenta que la venta parezca lo más legítima posible. Por ejemplo, contratando a un tasador de bienes raíces y convenciéndolo de inflar el valor de la vivienda.

Este delito puede cometerse en conjunto con los préstamos abusivos, mediante los cuales un corredor de hipoteca que sabe del esquema de inversión ilegal, tramita y presenta un documento de préstamo fraudulento.

2. Préstamos abusivos. Este delito ocurre cuando un prestamista utiliza técnicas de ventas agresivas para imponer términos abusivos e injustos al prestatario. Así como también, puede ocurrir al ofrecer un préstamo mediante engaños o aprovecharse de la falta de conocimiento del prestatario sobre las transacciones complejas.

Los prestamistas que se involucran en esquemas de préstamos abusivos generalmente intentan obtener el máximo valor de un préstamo sin considerar la capacidad de pagar del prestatario. Estos esquemas pueden estar basados en lo siguiente:

• Marketing basado en prácticas discriminatorias en razón de la educación, edad, raza o etnia.
• Condiciones de préstamos abusivas; como multas significativas por pago anticipado, aprobación de préstamos sin tener en cuenta la capacidad de pago del comprador y cobro de tasas de interés más altas de las acordadas.

3. Esquemas de testaferros. Para que se establezca una hipoteca sobre su propiedad, debe tener un buen crédito. En los esquemas de este tipo, una persona, conocida como testaferro, compra una propiedad en nombre del perpetrador del delito, el cual se lo ha pedido y le ha concedido una suma de dinero para que forme parte de este esquema.

Posteriormente, el perpetrador le pide al testaferro que le transfiera la titularidad de la propiedad, pero no paga la hipoteca, por lo que el testaferro debe costear la hipoteca por su cuenta. Algunas de las partes que suelen estar involucradas en estos esquemas incluyen a los corredores o agentes de bienes raíces, vendedores o compradores de casas, testaferros y corredores de hipotecas.

Durante la comisión de esta forma de fraude, se suelen cometer otros tipos de fraudes inmobiliarios, como préstamos abusivos o cambio ilegal de propiedad.

Asimismo, el testaferro suele terminar con la responsabilidad de pagar la hipoteca sin haber tenido conocimiento previo de ello. Si incumple con tal obligación, el banco procederá a ejecutar la hipoteca del inmueble. Además, es posible que el testaferro tenga que declararse en quiebra y también enfrente cargos penales por participar en el esquema; en virtud de las disposiciones que prohíben la falsificación, hurto, fraude de ejecución hipotecaria, y desvío de renta.

¿Cuáles son sus sanciones?

Las sanciones previstas para este delito dependen de las circunstancias del mismo y las disposiciones conforme a las cuales sea procesado. Si es acusado conforme a las normas de hurto mayor de California, el delito es un wobbler, por lo que puede imputarse como delito menor o mayor en base a las características del caso y el historial criminal del perpetrador. En este caso, las sanciones para las condenas de delito menor incluyen una libertad condicional para delitos menores, un año de cárcel, y hasta $1.000 de multa.

Por su parte, las sanciones por delito mayor incluyen una libertad condicional para delitos mayores, una pena de 16 meses a 3 años de cárcel y una multa máxima de $10.000.

En cuanto a las sanciones para el fraude de ejecución hipotecaria, estas dependerán de si el delito es condenado como un delito menor o mayor. En este sentido, la condena por delito menor incluye una pena no mayor a 1 año de cárcel y una multa que no exceda los $1.000. Además, es posible que sea sometido a una libertad condicional para delitos menores en vez de un encarcelamiento.

Las sanciones para una condena por delito mayor incluyen libertad condicional para delitos mayores, una pena de cárcel de 16 meses a 3 años, y una multa que no exceda los $10.000. Adicionalmente, el juez puede imponer un incremento de pena según las circunstancias del caso, lo cual consiste en lo siguiente:

• Si el valor del bien excede los $65.000, deberá cumplir de uno a cuatro años adicionales en prisión estatal.
• Si el monto del fraude es mayor a $100.000 y es condenado por dos o más delitos mayores simultáneamente, cumplirá una pena adicional de hasta 5 años y una multa de $500.000 o el doble del monto defraudado, conforme al que sea mayor.

El juez también puede obligarlo a indemnizar a los agraviados y es posible que enfrente medidas disciplinarias que incluyen la suspensión o revocación de su licencia profesional.

Con respecto al desvío de renta, este puede ser procesado civil o penalmente según los detalles del caso. Enfrentará sanciones civiles si cometió un solo acto. En tal caso, las sanciones incluyen el pago de una indemnización por daños y perjuicios a la víctima, pagar los honorarios del abogado de la víctima y multas adicionales impuestas por el juez.

En cambio, varios actos de esta naturaleza acarrean cargos penales, cuyas sanciones dependerán de si es condenado por delito menor o mayor. Por delito menor, las sanciones consisten en un máximo de 1 año en la cárcel del condado y una multa hasta de $10.000. Mientras que las sanciones para una condena por delito menor consisten en una pena de prisión de 16 meses a 3 años y una multa de $10.000. Cabe destacar que estas sanciones aplican para cada acto cometido. Además, pueden imponerse sanciones adicionales si tiene antecedentes penales por este hecho punible.

Por su parte, la presentación de documentos falsos relacionada con el fraude inmobiliario es un delito mayor, el cual es castigado con libertad condicional para delitos mayores, de 16 meses a 3 años de cárcel, y una multa no mayor a $10.000.

Todas las condenas de fraude inmobiliario como delito mayor también entrañan cargos adicionales, especialmente los casos en que se causa una pérdida significativa a la víctima. Estos aumentos de pena pueden ser los siguientes:

• Un año adicional si la víctima perdió más de $65.000.
• Dos años adicionales si la víctima perdió $200.000 o más.
• Tres años adicionales si la pérdida fue mayor a $1.300.000.
• Cuatro años adicionales si la víctima perdió más de $3.2 millones.
• De uno a cinco años adicionales si usted cometió un fraude inmobiliario como delito mayor varias veces y la víctima perdió más de $100.000.

Cabe destacar que los corredores de bienes raíces que cometan un fraude inmobiliario pueden perder sus licencias o enfrentar medidas disciplinarias.

¿Cómo puede defenderse?

Una condena por este delito tiene consecuencias graves, las cuales incluyen la pérdida de la licencia para el ejercicio de su profesión y la privación de su libertad. Además, tendrá antecedentes penales, lo cual puede afectar considerablemente sus oportunidades laborales. Sin embargo, puede combatir estos cargos con ayuda de su abogado, el cual alegará la defensa que considere idónea según las características del caso. Algunas de estas son las siguientes:

1. La ausencia de una intención fraudulenta. Para cometer este delito, se debe actuar con la intención de defraudar a la víctima. Si no tenía dicha intención, no puede ser condenado. Algunas de las formas en que puede demostrar la inexistencia de la intención fraudulenta, son las siguientes:

• Alegar que actuó de buena fe.
• No estuvo consciente de que el acto era fraudulento.
• Alguien lo obligó a cometer el delito al amenazar con provocarle un daño a usted o alguien más.
• Usted siguió el consejo de alguien más sin saber que este tenía una intención delictiva.

La fiscalía debe demostrar por encima de la duda razonable que sus actos fueron fraudulentos y los llevó a cabo con la intención de defraudar. Además, puede probar que no tenía tal intención si siguió todos los pasos necesarios para cumplir con lo acordado con la víctima. Por ejemplo, si es acusado de fraude de ejecución hipotecaria, pero usted realizó todo lo necesario para prestar los servicios por los que le pagaron, es posible que el tribunal desestime sus cargos.

2. Error de identificación y acusaciones falsas. Es posible que un individuo sea identificado erróneamente, tras lo cual se le imputen cargos por fraude inmobiliario. La mayoría de los perpetradores de este delito utilizan identidades falsas para defraudar a las víctimas. Por lo que usted puede ser víctima de hurto de identidad y enfrentar cargos por fraude inmobiliario sin haberlo cometido.

Una persona que actúa de forma fraudulenta, también se puede esconder detrás de una empresa respetable para engañar a las víctimas y defraudarlas, por lo que resulta difícil identificar al verdadero perpetrador.

Otra situación que puede conducir a que se le imputen cargos y sea condenado por fraude inmobiliario es una acusación falsa. En este sentido, una persona puede acusarlo de cometer el delito por rencor o debido a que intenta cubrir su propio acto delictivo.

No obstante, su abogado se encargará de investigar lo que realmente sucedió, además de presentar testigos que lo ayuden a contradecir las falsas acusaciones o identificación errónea. 

3. Consentimiento del propietario. Si usted tenía el permiso del propietario del inmueble para realizar una transacción inmobiliaria, es posible que no sea culpable de este delito. Esto se debe a que algunos tipos de fraude inmobiliario, no pueden cometerse si el propietario lo había autorizado para realizar el acto prohibido por la disposición. Por ejemplo, no puede considerarse un desvío de renta si el propietario lo autorizó para cobrar las ganancias derivadas del alquiler del inmueble.

Esta defensa es común cuando la transacción está relacionada con un inmueble que le pertenece a una persona mayor, cuando ésta olvida haberle dado permiso al acusado. En otros casos, una persona accede a que otro individuo maneje una transacción inmobiliaria, pero cambia de opinión posteriormente y lo acusa de fraude.

4. Evidencias insuficientes. La fiscalía debe presentar suficientes evidencias para demostrar que usted cometió el delito por encima de la duda razonable. De lo contrario, no pueden condenarlo y es posible que los cargos se desestimen o reduzcan a otros que contemplen sanciones menores, según las circunstancias del caso.

¿Es posible celebrar un acuerdo con la fiscalía?

Los acuerdos de culpabilidad suelen ser una alternativa importante si la fiscalía tiene una gran cantidad de evidencias de que usted cometió el delito. Debido a que, en estos casos, no será útil negar los cargos, puede negociar un acuerdo más favorable dependiendo de los hechos del caso. Por ejemplo, si enfrentaba cargos por un wobbler, su abogado puede negociar con la fiscalía con el fin de que los cargos se reduzcan a un delito menor, el cual contempla sanciones menores. Además, es posible que se le imponga una pena alternativa como libertad condicional en vez de una pena privativa de libertad.

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Si ha sido arrestado por este crimen, corre el riesgo de enfrentar graves consecuencias. Por lo que debe contactar inmediatamente a los abogados de California Criminal Lawyer Group, ubicado en San Jose, California. Nuestros profesionales tienen experiencia protegiendo los derechos de individuos acusados de este hecho punible y ejerciendo una defensa idónea, con la cual es posible lograr que sus cargos se reduzcan o sean retirados. 

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